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| 鼓楼区老旧小区电梯安全状况分析及对策 |
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| http://www.fzgl.gov.cn/ 2008-09-08 11:24:37 |
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随着社会城市化水平和百姓生活水平的提高，电梯作为住宅楼垂直运输工具，已成为人们日常生活中一个不可缺少的组成部分。特别是2002年以来，南京市平均每年新增住宅电梯约1200台，年均增长速度为15%。鼓楼区是南京中心城区，电梯数量量约占全市总量的1/6，增长速度也是全市最快的，电梯的安全关系整个区域的和谐稳定。
一、目前住宅电梯基本情况和主要存在问题：
截至2007年10月，我市共有住宅电梯7320台，占全市在用电梯总量18913台的39%。截至2008年3月鼓楼区共有各类电梯3920台，其中在用3635台,共有住宅小区约 200个，2000年前建成的老旧小区（包含高层住宅）有17个，使用的电梯51台。
主要存在问题：
1、住宅电梯故障率呈逐年上升趋势。近三年来，市质监局收到全市各类特种设备投诉举报共428起，其中投诉住宅电梯安全问题的342起，占投诉总量的80%，并正呈逐年上升趋势，鼓楼区也不例外。
2、老旧住宅电梯的安全隐患尤为突出。因电梯属各部件可更替改造的机电产品，根据调查分析，电梯故障高发多集中于使用年限超过10年以上的老旧电梯。目前鼓楼区有17个老旧小区使用了51台老旧电梯（详见附件一），它们属于早期产品，控制和拖动方式落后，有些仍然是采用继电器控制的交流双速电梯，设备档次低，产品质性能和可靠性较差，经过10多年使用，已经进入故障多发期，不断出现零部件老化、损坏严重的情况，需要尽快更新改造。
3、配置数量不足导致电梯超负荷运转。国家关于建筑物电梯配 置的有关规定中明确要求，120户以上的住宅楼，需设置三台电梯。对照这个标准， 10多年前安装的住宅电梯有70%达不到要求。我区怡景花园小区是1993年期间实施“老城区改造工程”而在市中心建立的第一个高楼居民住宅群，现有五栋26层高层住宅，共有93８户居民，只有有10部电梯，自95年运行至今已达１4年，目前楼内这些电梯长期超负荷使用，不堪重负。
4、住宅电梯日常维保、更新、改造困难。电梯作为机电类特种设备，要定期检查、保养和维护。发现严重安全隐患时，更需要及时进行维修改造。只有这样，才能保证电梯设备的安全可靠运行。但现阶段，主要由于费用问题，很多老旧小区使用的电梯得不到及时检验、维修、改造。如怡景花园小区其中大部分居民为区政府统一拆迁、统一安置的原地危、旧房拆迁户，经济上多属中、低收入水平家庭，仅10号楼业主中“吃低保”或下岗处于“低保边缘户”占了1/3，其他商品房居民住户约占20%，只有少部分住户缴纳了维修基金。再加之小区物业费偏低（0.25元/㎡），物业公司管理不到位，部分住宅电梯的日常维保、更新、改造尚未进入正常轨道。一方面，定期检修保养不到位；另一方面，发现故障、出了问题，不能及时维修，没有进行符合技术标准的更新和改造。
5、老旧电梯报废缺乏相应法规及标准。到目前为止，我国还没有制定电梯报废的相关标准。一台电梯运行多长时间、存在哪些故障和问题时应该报废，没有具体的评价标准和方法。不少老旧电梯，尽管存在不少安全隐患，或发生严重故障，均无采取强制报废措施的依据。怡景花园小区1995年投入使用的10台电梯，缺乏专业队伍的精心维护，电梯状况极差，但由于没有电梯报废标准，现在仍局限于大修和改造。
二、缺乏维修资金是存在安全隐患的根本问题
无论是住户，还是物业公司，都不愿看到住宅电梯发生故障甚至灾祸。但对于维护保养、更新改造电梯的费用，却没有人愿意承担。有关电梯的矛盾纠纷之所以接连不断，核心的问题就在于一个“钱”字。调查中发现，围绕费用问题，公说公有理，婆说婆有理。
1、物业无力也无义务承担电梯更新改造费用。住户认为，电梯出了故障，应由物业公司维修改造。但物业公司认为，自己只是“管家”而非责任主体，无力也无义务承担电梯的更新改造的费用。市质监局开展了调研问卷，在问卷中回答是否愿意承担电梯更新改造费用问题时，表示愿意的物业公司仅占11.8%，表示打算申报、动用维修基金的占47.1%，表示在费用难以支撑的情况下撤离的占29.4%。这些回答，基本上说明物业公司的态度是，有钱就作为，没钱就不作为。
2、住户对承担电梯更新改造费用各执己见。物业公司认为，住户是业主，是电梯产权人，理应支付电梯的相关费用。但住户对物业的认识有着公共部分和私有部分鲜明区别，对掏钱维修电梯的想法是千差万别。据对南京42个小区业主关于住宅电梯应急处理和相关费用承担的观点和态度的调查表明：只有6.1%的住户愿意承担，9
3.9%的住户认为应该通过找物业、开发商、原产权单位等途径解决；62.6%的业主认为，电梯更新改造费用由自己解决不合适；关于电梯大修、更新的费用，62.9%的业主只愿意承担1000元以下的费用，这相对于一台电梯所需几十万元的更新费用，远远不够。总之，住户对自己花钱解决自己困难的观念很不一致，也难以统一。
3、早期建设的住宅缺乏公共维修基金，电梯更新改造费用没有着落。其实，有关部门已经注意到保障住宅电梯安全运行这一现实问题，并把电梯更新改造费用纳入公共维修基金中进行收缴。然而，建立公共维修基金制度，是一个逐步发展、逐步完善的过程，自身存在差异，比较复杂。就南京市而言，缴纳方式主要有以下五种情况：一是2000年5月1日之前购买的商品房，缴纳45元/㎡公共维修基金；二是2000年5月1日之后购买的商品房，按房价的2%缴纳公共维修基金，高层住宅（有电梯）按房价的3%缴纳公共维修基金；三是企业房改房按照职工工龄和房龄不同，公共维修基金缴纳大约在10元/㎡至40元/㎡不等；四是采用实物置换的方式进行拆迁安置的，没有缴纳维修基金；五是只有居住权的住宅楼，也没有缴纳维修基金。我区2000年前建的小区基本上是拆迁安置房、房改房或只有居住权的住宅，公共维修基金缴纳很少或根本没有缴纳。因此，这些住宅的电梯更新改造费用其实是 “无米之炊”，安全隐患也多数出在这里。
三、保障住宅电梯安全使用的对策建议
可以想见，未来南京包括鼓楼设有电梯的住宅会更多地竖起，随着时间的推移，以往的住宅电梯将不可避免地成为老旧电梯，安全隐患也将不断产生。必须引起各方的高度重视，采取切实的措施，从制度上、机制上根本解决这一事关千家万户的民生问题。
1、提高对治理住宅电梯安全隐患的重视程度。住宅电梯安全使用与人民群众生活息息相关，关系到以人为本、安居乐业、构建和谐社会的大局，已经成为一个现实、紧迫、不容轻视的民生问题，需要通过法制、管理、技术等手段予以解决。否则，就会使问题积重难返，有可能引发新的社会问题和矛盾。据统计，近年来，鼓楼区电梯每年都以超过300台速度增长，其中近半数是住宅电梯；再过几年需更新、大修的住宅电梯将大量增加。如果忽视这个问题，住宅电梯安全隐患将成为影响城市公共安全的一个重大问题。因此，区政府及相关部门和单位要引起高度重视，统一思想，防患于未然，采取有力措施，有计划、分步骤、分职责，尽早消除老旧居民住宅电梯安全隐患。
2、建立制度性解决电梯安全隐患的办法。对于已发生的电梯维修矛盾及其纠纷，我区基本上是在矛盾尖锐爆发后，由政府部门干预、补助、动用维修基金等方式解决的。如怡景花园小区电梯出现安全隐患后，鼓楼区政府拨款70万元，鼓楼质监分局垫付了3万元检测费才消除了安全隐患。这仅是头痛医头、脚痛医脚的临时行为，从长远、全局的角度考虑，应尽快建立合情合理、可操作的制度，从根本上解决这一问题。建议政府房管、质监、建设、法制等部门加强协调沟通，加强调查研究，针对难点问题，制定综合或专项的住宅电梯使用、管理和维修改造制度，通过完善配套的法规、制度、标准加以约束和规范；制度中要明确房屋所有人（使用人）、业主委员会、物业管理单位等各自的责任和权力，明确电梯维护、大修、改造与更新等具体实施办法，明确资金筹措、管理、使用、结算的渠道和方法，做到有章可循，依法管理。
3、设立电梯专项维修资金。日前，南京市出台住房专项维修资金首期缴存的新标准，调整后的住房专项维修资金首期缴存标准“凡配备电梯房屋，购房人按所购房屋建筑面积120元/㎡缴存，未配备电梯的房屋，购房人按所购房屋建筑面积75元/㎡缴存”。与南京市2000年5月1日后维修基金的缴纳标准“多层住宅按房价的2%缴纳公共维修基金，高层住宅（有电梯）按房价的3%缴纳公共维修基金”相比较，新标准规定的首次维修资金缴存额度明显下降，当维修资金余额不足时，由业主续缴。现有的住宅维修资金用于保障房屋共用部位包括基础设施、楼梯间、走廊通道和电梯等共用设施的大修、更新、改造。无论新老标准均根据有无“电梯”为界，区别缴纳比例，但针对公共维修中用于电梯维修基金比例、使用程序、方式都未作出明确规定，易致因住宅维修基金不足、房屋本体维修需要、动用维修基金的程序制约等因素使住宅电梯的安保维修不能及时使用维修基金。同时，对于新的住宅维修基金标准存在首次缴纳降低、不足续缴困难的情况，从保障安全的角度，对于电梯维修资金的续缴应进一步从相关立法中明确规定，加强监督。建议从基本需求出发，设立80-100元/㎡高层住宅电梯专项维修基金，最低满足住宅使用年限内2次的电梯更新或大修之需，专项维修基金可以分期由住宅维修基金按比例划拨。当专项资金余额不足以保证电梯更新、大修时，由业主按照各自建筑面积的比例分摊、续筹。同时，应根据“专户储存、政府监管、规范使用”的原则明确电梯专项维修资金的筹措、使用、监督程序，从根本上解决住宅电梯维护的后顾之忧。
4、尽快更新改造10年以上老旧住宅电梯。更新改造老旧住宅电梯是消除电梯安全隐患的当务之急，多数被访住户也表达了“越早考虑越好”的愿望。类似处理方法在外地已有先例，如北京市政府就曾于2005年7月发布《关于消除本市老旧居民住宅电梯安全隐患的意见》（详见附件二），以解当务之急。区政府可借鉴北京市的做法，加快或限期更新改造10年以上老旧住宅电梯，不让历史遗留问题成为现实隐患。在实施中，可以根据不同情况区别处理：对缴纳公共维修基金的，可从公共维修基金中提取费用，也可从物业管理服务用房、停车场和其他经营收益中提取；对公共维修基金严重不足的，可以采取续筹公共维修基金，或由政府部门协调原售房单位等筹措资金；对无法使用公共维修基金的，建议由各级政府专项拨款解决。
对类似怡景花园老旧小区没有维修基金或维修基金、物业管理费缴纳不足的不能完全依赖政府出资，可采取以下三种办法逐步过渡（1）没有缴纳维修基金的商品房不得进行买卖，通过商品房买卖逐步缴纳维修基金；（2）低保户或低保边缘户应交的电梯更换或大修改造费用由政府分别按政策进行补贴；（3）直管公房应从房租内按比例提取，专款专用。对特殊情况政府应采取应急措施，保障百姓安全。
5、强化住宅小区管理，增强住户主体责任意识。长久以来，住宅小区物业管理状况一直令人关注，住宅电梯问题又是其中焦点之一。各利益方围绕住宅电梯问题引发的矛盾纠纷，从深层次意义上说也是管理的问题，需要从不同层面加强管理。政府部门要加强法制建设，科学制定一系列相关规章制度，并加强指导、检查、监督。物业管理公司要强化责任意识，设身处地为住户（业主）着想，严格履行职责，保障住户（业主）生命和财产安全。住户要树立享用住宅电梯的同时也是责任主体的观念，自觉爱护公共财产，规范使用住宅电梯。街道及社区、新闻媒体等单位要从构建和谐社会的根本要求出发，做好舆论宣传工作，增强住户自我使用、自我管理、自我保护的意识。
6、相关部门应加强住宅电梯的监管力度。质监部门应加强对电梯安全质量监督检查，定期公布检查、检测结果，对存在安全隐患的住宅电梯即时通知业主委员会、物业公司，对安全隐患拒不整改的依法处理并通报所在地街道办事处、社区居委会及相关部门。同时，对老旧电梯可由电梯安全法定检测机构实施安全评价，为电梯的大修、更新、改造提供依据。
街道办事处、社区居委会对存在严重安全隐患依法查封的住宅电梯小区，应做好群众思想工作，确保不发生因电梯存在重大安全隐患强制运行引起的群死群伤事故的发生。对确需大修、更新、改造的老旧住宅电梯及时组织、协调有关责任主体完成大修、更新、改造。各区县政府对发现的电梯严重安全隐患，应组织有关部门，协调解决安全隐患的整改。
房屋管理行政机关，应加强对住宅电梯维修、更新、改造资金的交纳和使用环节的监督管理，专款专用，及时到位。对维修基金不足需要分摊和续筹，由房屋管理行政机关负责续筹。
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